«Адвокатская газета»

Анастасия Дуничева, 

адвокат АП Ленинградской области, Ленинградская областная коллегия адвокатов,  Филиал «Нартекс» 

Особенности процедуры 

Какие вопросы возникают у предпринимателей при приобретении имущества в порядке Закона № 159-ФЗ 

Государственное и муниципальное имущество приобретается на торгах по общему  правилу, из которого законодательством установлен ряд исключений. Самый  распространенный в практике способ приобретения государственного имущества без  конкурсных процедур – приобретение недвижимости в порядке, установленном  Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 159-ФЗ). В статье рассмотрены основные вопросы приобретения  имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, а также выявлен ряд проблем, с которыми сталкиваются предприниматели при реализации установленной процедуры. 

Прежде всего, в действующей редакции сфера применения Закона № 159-ФЗ очерчена  недостаточно четко. В ряде случаев для решения вопроса о том, можно ли выкупить  имущество в порядке Закона № 159-ФЗ (либо выкуп возможен только в общем порядке  – на торгах), требуется дополнительный анализ иных законодательных актов и  судебной практики. 

Исходя из положений ст. 1 Закона № 159-ФЗ, установленная им процедура распространяется  на выкуп как движимого, так и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства. 

В п. 2 указанной статьи указано имущество, на выкуп которого Закон № 159-ФЗ не  распространяется: 

  • арендуемое имущество, переданное организациям, образующим инфраструктуру  поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства; 
  • выкуп имущественных комплексов при приватизации государственных и  муниципальных унитарных предприятий; 
  • выкуп имущества, которое принадлежит государственным и муниципальным  предприятиям на праве оперативного управления; 
  • имущество, ограниченное в обороте; 
  • выкуп имущества, которое на день подачи заявления уже выставлено на торги. Однако приведенный в данном пункте перечень исключений является неполным. 

Так, в порядке Закона № 159-ФЗ не подлежат выкупу земельные участки. В Законе № 159- ФЗ это прямо не указано, суды до сих пор руководствуются разъяснениями, данными в п. 1  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации”». 

В то же время в случае, если на земельном участке расположено здание, которое находится в  аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, оно подлежит выкупу вместе с  земельным участком, исходя из принципа единства судьбы здания и земельного участка  (закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ). 

Представляется, что в этом аспекте Закон № 159-ФЗ нуждается в доработке: сфера  применения любого законодательного акта должна быть четко определена непосредственно  в нем самом; необходимость толкования вопроса о сфере применения с помощью иных  законодательных актов и судебной практики порождает дополнительные сложности и без  того непростой процедуры приватизации (выкупа) имущества. 

Положения Закона № 159-ФЗ об условиях, при которых субъект малого или среднего  предпринимательства вправе воспользоваться установленной в нем процедурой  выкупа, в ряде случаев допускают двоякое толкование. Между тем по основной части  неоднозначных моментов, касающихся условий выкупа, в настоящее время дано 

толкование в судебной практике. 

Согласно Закону № 159-ФЗ для выкупа имущества должны быть соблюдены одновременно  следующие условия: 

  • наличие статуса субъекта малого или среднего предпринимательства; непрерывное владение имуществом на праве аренды в течение установленного  периода (1, 2 или 3 года, в зависимости от вида имущества); 
  • отсутствие задолженности по арендной плате. 

Рассмотрим судебное толкование спорных моментов по каждому из приведенных выше  условий: 

  1. Статус субъекта малого или среднего предпринимательства должен быть у  арендатора не только к моменту подачи заявления о выкупе, но и в течение всего  установленного законом периода. 

Согласно п. 1 ст. 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют  преимущественное право приобретения недвижимого имущества, если оно находится в их  непрерывной аренде в течение не менее 2 лет. Для движимого имущества п. 1.1 указанной  статьи установлен укороченный срок непрерывного владения – 1 год. 

При этом, если недвижимое имущество включено в перечень государственного имущества  или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в  пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, минимальный срок аренды  увеличивается до 3 лет (ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). 

На протяжении всего установленного законом минимального срока непрерывной аренды  лицо должно обладать статусом малого или среднего предпринимателя.

Пример из практики: 

Департамент городского имущества города Москвы отказал предпринимателю в льготном  выкупе нежилых помещений на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ.  

В обоснование отказа Департамент указал, что в аренде помещения находились более 2 лет,  но статус предпринимателя арендатор приобрел лишь за 1 год до обращения с заявлением о  выкупе. 

Верховный Суд РФ поддержал позицию Департамента, указав, что период до регистрации  арендатора в качестве предпринимателя не был засчитан в установленный законом  двухлетний срок правомерно, поскольку в указанный период заявитель не имел статуса  индивидуального предпринимателя и не соответствовал требованиям, установленным  Законом № 159-ФЗ. 

(Пункт 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1  (2017)»). 

  1. Условие 2: непрерывное владение имуществом на праве аренды в течение  установленного периода 

Важно отметить: из закона не следует, что непрерывное владение – это владение на  основании одного договора. Реконструкция объекта в период аренды также не является  основанием для отказа в реализации права на выкуп, и, соответственно, такая реконструкция  квалифицируется как прерывание владения арендатором объектом недвижимости. 

Пример из практики: 

Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа в  регистрации договора купли-продажи имущества, выкупленного в порядке Закона № 159- ФЗ. Основанием для отказа послужили выводы уполномоченного органа о том, что  помещение увеличенной площади не находилось в аренде в течение минимально  необходимого срока, так как увеличение площади произошло в результате реконструкции,  которая была проведена незадолго до выкупа. 

Рассматривая дело, Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил, что увеличение в  результате правомерно проведенной реконструкции площади арендуемого помещения в  данном случае не свидетельствует об аренде нового объекта и о несоблюдении условия,  предусмотренного п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ. 

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2011 г. по делу № А42-6170/2010). 

  1. Споры, связанные с соблюдением третьего условия (отсутствие задолженности по  арендной плате), являются одними из самых многочисленных в делах о выкупе  имущества в порядке Закона № 159-ФЗ. 

Анализируя правоприменительную практику по данной категории дел, можно выявить  следующий подход к рассмотрению вопроса относительно соблюдения условия об  отсутствии задолженности: 

  • Основанием для отказа в выкупе может быть не только задолженность по  арендной плате за имущество, но также и задолженность по неустойкам  (штрафам, пеням).
  • Задолженности не должно быть ни на момент подачи заявления о выкупе, ни на  день заключения договора купли-продажи объекта.  

В практике встречаются случаи, когда органы власти отказывают арендаторам в выкупе  дорогостоящих объектов из-за «незначительной» задолженности в 1 или 2 тыс. руб. 

Пример из практики: 

Общество обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением  о выкупе зданий и земельного участка в порядке Закона № 159-ФЗ. 

Комитет в выкупе отказал, сославшись на наличие задолженности по пеням. Общество  обжаловало отказ в суд. 

При рассмотрении дела суды установили, что Общество до подачи заявления о намерении  реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов обратилось к  подведомственному Комитету Учреждению с просьбой предоставить сведения о состоянии  расчетов по договорам аренды. В справке о состоянии расчетов сведений о задолженности  указано не было, до момента подачи заявления о выкупе Комитет о наличии задолженности  не сообщал. В связи с изложенными обстоятельствами суды трех инстанций поддержали  позицию Общества, отказ Комитета признали незаконным. 

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 марта 2021 г. по делу №  А56-113147/2017). 

В приведенном деле арбитражные суды фактически сделали вывод о недопустимости  противоречивого поведения уполномоченного органа: изначально подтвердив отсутствие  задолженности, уполномоченный орган впоследствии «нашел» задолженность по пеням, что  не соответствует закрепленному в гражданском законодательстве принципу  добросовестности и не способствует формированию доверительного отношения к органам  власти.  

При изложенных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что в таких  обстоятельствах даже доказанная уполномоченным органом задолженность не может  служить основанием для отказа в выкупе.  

Из указанного судебного дела следует важная практическая рекомендация: до подачи  заявления о выкупе целесообразно запросить в уполномоченном органе власти субъекта РФ  акт сверки расчетов по договору и убедиться в отсутствии задолженности, чтобы уменьшить  риск последующего отказа в выкупе по данному основанию. 

Сложности при реализации процедуры выкупа создает также то обстоятельство, что в  действующей редакции Закона № 159-ФЗ не сформулирована четкая  последовательность действий участников выкупа. Порядок и сроки совершения  действий приходится определять путем сопоставления разных фрагментов статей  закона и Административных регламентов. 

Несмотря на то что в Законе № 159-ФЗ содержится ст. 4 под названием «Порядок реализации  преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества», она  регулирует действия заявителя и уполномоченного органа уже на том этапе, когда решение о  выкупе принято. Развернутого «пошагового» описания процедуры выкупа имущества данная  статья не содержит.

В большинстве субъектов РФ утверждены Административные регламенты, которые детально  регулируют внесудебную процедуру выкупа. 

Так, в Санкт-Петербурге процедура выкупа регулируется Административным регламентом  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению  государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества  Санкт-Петербурга (за исключением приватизации жилых помещений в порядке,  установленном Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего  предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого  имущества, утв. Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от  21 ноября 2017 г. № 212-р (далее – Административный регламент), который пошагово  описывает этапы выкупа. 

Этап 1. Подача заявления о выкупе. 

Этап 2. Проверка уполномоченным органом заявления и поданных документов. Срок  проверки – 30 дней (п. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). 

В случае, если при проверке выявлены препятствия к выкупу, уполномоченный орган  направляет уведомление об отсутствии у заявителя преимущественного права на  приобретение Объекта и возвращает заявление. Если нарушений при проверке не выявлено,  проводится рыночная оценка выкупаемого объекта (этап 3). 

Этап 3. Рыночная оценка объекта. Срок проведения оценки – 2 месяца с даты получения  заявления (подп. 1 п. 3 ст. 9 Закона 159-ФЗ). 

Этап 4. Принятие решения об условиях приватизации имущества. Срок – 2 недели с даты  принятия отчета об оценке (подп. 2 п. 3 ст. 9 Закона 159-ФЗ). 

Этап 5. Подготовка проекта договора купли-продажи, направление заявителю. Срок – 10  дней с момента принятия решения об условиях приватизации (подп. 3 п. 3 ст. 9 Закона 159- ФЗ). 

Этап 6. Заключение договора купли-продажи. 

Важный практический момент: в течение 30 дней с момента получения проекта договора  купли-продажи предприниматель должен его подписать и вернуть в уполномоченный орган  либо направить протокол разногласий к договору (п. 4 ст. 4 Закона 159-ФЗ). В противном  случае право на выкуп имущества будет утрачено (подп. 2 п. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).  

Указанная выше многоступенчатость процедуры, а также не всегда четкие  формулировки Закона № 159-ФЗ зачастую приводят к тому, что вопрос о выкупе  имущества на том или ином этапе приходится решать в судебном порядке.  

Споры о выкупе имущества по правилам Закона № 159-ФЗ являются достаточно  распространенными. Во многих случаях в данных спорах в судебной практике  выработаны единые подходы, однако по некоторым вопросам (таким, как взыскание  убытков) единые подходы только начинают формироваться.  

В настоящее время значительное количество споров по Закону № 159-ФЗ связано с  урегулированием разногласий по вопросу выкупной цены.

Выкупная цена имущества определяется уполномоченным органом на основании отчета об  оценке рыночной стоимости имущества. В случае несогласия с выкупной ценой спор о цене  разрешается арбитражным судом. 

В отличие от споров об оспаривании незаконного отказа в выкупе, которые рассматриваются  в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (споры об оспаривании  ненормативных актов), споры об урегулировании разногласий при определении условий  выкупа рассматриваются в общеисковом порядке. 

В судебной практике нередки случаи, когда из-за несоблюдения установленной  процедуры обращения и ведения дел по данной категории споров заявленные  (обоснованные по сути) требования остаются без удовлетворения. 

Так, до обращения в суд необходимо направить в уполномоченный орган протокол  разногласий, в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения. 

По спорам о заключении договоров Гражданским кодексом РФ установлен обязательный  досудебный порядок их урегулирования. 

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или  иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту  (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к  проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола  разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об  отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его  рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе  передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

При несоблюдении установленной досудебной процедуры заявление будет оставлено без  рассмотрения ввиду нарушения обязательного досудебного порядка урегулирования  преддоговорного спора. 

В итоге установленный срок для заключения соглашения о выкупе пройдет и заявление о  выкупе необходимо будет подавать заново. 

После подписания договора споры относительно его цены не допускаются. Пример из практики: 

Общество, заключив договор о выкупе, впоследствии обратилось с исковым заявлением об  оспаривании установленной договором цены продажи помещения.  

Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали, указав следующее: 

«Общество при заключении Договора возражений относительно условия о цене продажи  Помещения не заявляло, своим правом на оспаривание достоверности величины,  определенной в отчете № 441/2020, предусмотренным частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ,  до заключения Договора не воспользовалось. 

Требования Общества, мотивированные несогласием с величиной рыночной стоимости  Помещения, указанной в Договоре, заявленные после заключения Договора, фактически  направлены на изменение условий совершенной сторонами сделки».

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2022 г. по делу № А66-14373/2020). 

Обязанности по оплате выкупной цены (и пени за несвоевременное внесение платы)  возникают с момента вступления решения суда в законную силу (независимо от подписания  договора купли-продажи в виде единого документа и регистрации перехода права  собственности). 

При заключении договоров в судебном порядке договор считается заключенным с момента  вступления в законную силу решения суда, подписания отдельного двустороннего документа  не требуется. 

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О  некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  Федерации о заключении и толковании договора». 

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия  этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в  законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий  сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и  ее акцепт, и т.п.) не требуется. 

Соответственно, обязанности по оплате выкупной цены (и пени за несвоевременное внесение  платы) возникают с момента вступления решения суда в законную силу (независимо от  подписания договора купли-продажи в виде единого документа и регистрации перехода  права собственности). 

Как позитивную тенденцию следует отметить формирование судебной практики по  взысканию убытков в случае незаконного отказа в выкупе, а также в случае, когда  преддоговорный спор возник из-за неправильного определения (существенного  завышения) уполномоченным органом выкупной цены объекта. 

Практика по взысканию убытков вследствие необоснованного отказа в выкупе стала  формироваться в 2020 г. после принятия Верховным Судом РФ «Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда  РФ 27 ноября 2019 г.), в п. 30 которого указано: 

«Лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями  Закона № 159, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период  оспаривания незаконного отказа в его выкупе». 

Кроме того, Верховный Суд РФ признал допустимым и обоснованным взыскание убытков в  случае оспаривания выкупной цены, неправильно определенной государственным органом. 

Так, в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 декабря 2022 г.) указано: 

«Оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом,  имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на  это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования  спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного  органа при определении выкупной стоимости».

К аналогичным выводам пришел Арбитражный суд Северо-Западного округа в  постановлениях от 28 февраля 2023 г. по делу № А56-115889/2021 и от 18 июля 2023 г. по  делу № А56-73297/2022. 

Важно: сумма взыскиваемых убытков подлежит уменьшению на сумму земельного налога  (или налога на имущество) за соответствующий период, так как в момент приобретения  права собственности арендатор приобретает и статус плательщика указанного налога (см.,  например, Определение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. по делу № 308-ЭС21-23454,  А32-14621/2020). 

В заключение необходимо отметить, что, несмотря на отдельные недостатки Закона № 159- ФЗ, установленная им процедура выкупа успешно реализуется. По многим вопросам,  изначально в законе не урегулированным, в данный момент сформировалась устойчивая  судебная практика, которая восполняет пробелы.  

Отдельно (как положительную тенденцию) следует отметить отход от формального подхода  в вопросе взыскания убытков и формирование позиции о том, что неправильное определение  выкупной цены создает такие же препятствия в выкупе имущества, как и отказ в выкупе, и,  соответственно, является основанием для рассмотрения вопроса о взыскании убытков.

Другие новости

Меню