Ошибка, которая могла стоить миллионы
В нашей практике был интересный кейс, который наглядно показывает, как важно внимательно подходить к проверке объектов недвижимости и оперативно реагировать на возникающие риски.
Наш клиент (Общество с ограниченной ответственностью) приобрел земельный участок с комплексом сооружений автозаправочной станции (АЗС). Через некоторое время собственник соседнего участка подал в суд иск с требованием обязать Общество демонтировать подземные резервуары для топлива. Проблема заключалась в том, что по данным кадастрового учета часть подземных сооружений АЗС оказалась за пределами земельного участка Общества — фактически на территории соседа.
Причиной стала ошибка местной администрации, которая при установлении границ участков не учла реальное расположение сооружений АЗС. Хотя оснований считать АЗС самовольной постройкой не было совершенно никаких (в отношении ее строительства та же местная администрация согласовывала проектную документацию, делала землеотвод, выдавала разрешение на строительство и затем выдавала разрешение на ввод в эксплуатацию). То есть местная администрация не могла не знать о расположении комплекса сооружений АЗС в зоне земельных участков, границы которых впоследствии были по заявлению той же местной администрации внесены Росреестром в данные кадастрового учета. При этом на стадии покупки участка специалисты Общества также не проверили, соответствуют ли границы участка фактическому размещению объектов.
Ситуация была критической: удовлетворение иска соседа грозило полной остановкой деятельности АЗС на неопределенный срок. Клиент обратился к нам уже после предъявления иска, и нам предстояло найти решение, которое позволило бы сохранить бизнес и избежать значительных убытков.
Мы тщательно изучили все детали приобретения земельного участка соседом и обнаружили, что сделка, по которой сосед-истец приобрел свой участок, была небезупречной. У нас появились основания полагать, что эту сделку можно оспорить в судебном порядке. В соответствии с этой тактикой защиты интересов нашего клиента мы предъявили самостоятельный иск об оспаривании сделки, на основании которой сосед-истец приобрел свой земельный участок и тем самым получил возможность заявить свои претензии к Обществу о сносе подземных сооружений.
По нашему ходатайству суд приостановил производство по иску соседа до установления в рамках самостоятельного судебного спора (по нашему иску) законности оснований приобретения этим соседом прав на земельный участок, соседствующий с АЗС.
В ходе рассмотрения нашего иска сосед-истец смог убедиться, что признание недействительной сделки, лежащей в основании его права собственности на земельный участок, является вполне реальной перспективой. Он поспешил завершить все судебные споры путем заключения трехстороннего мирового соглашения ― между ним, нашим клиентом (Обществом) и местной администрацией.
В результате наш клиент не только продолжил свою основную деятельность по розничной реализации топлива на АЗС и смог избежать значительных затрат на демонтаж и перенос подземных топливных резервуаров, но и по условиям мирового соглашения получил право на приобретение недостающей ему земли (с тем, чтобы подземные сооружения находились теперь только на его участке) у местной администрации по льготной ставке – за 20% от установленной кадастровой стоимости.
Нартекс - решение есть всегда!
