Можно ли спасти объект от сноса, если первая инстанция уже признала его самовольной постройкой?
Краткий вердикт
Да. После проигрыша в первой инстанции к делу подключился Михаил Бородач, руководитель направления «Недвижимость и земельные споры» Юридической группы «Нартекс». В апелляции удалось отменить решение о сносе объекта, а кассация оставила этот результат в силе.
Суть спора
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга потребовал снести объект общественного питания, расположенный на земельном участке собственника. По позиции Комитета, вместо согласованного некапитального павильона был возведен объект капитального строительства: на бетонном основании, с блочными стенами, площадью больше согласованной проектом благоустройства.
Первая инстанция согласилась с Комитетом: обязала собственника снести объект в течение 30 дней, разрешила Комитету при неисполнении снести его за счет ответчика и установила судебную неустойку — 5 000 ₽ за каждый день просрочки.
На этой стадии к делу подключился Михаил Бородач. Задача была сложнее обычного: нужно было не просто спорить с иском, а переломить уже проигранное дело в апелляции.
Что сделал юрист
Позиция была перестроена с формального спора «есть разрешение / нет разрешения» на ключевой для таких дел вопрос: есть ли реальные основания для крайней меры — сноса объекта.
В апелляции была выстроена доказательственная линия вокруг следующих обстоятельств:
— земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности;
— вид разрешенного использования участка — «для размещения объектов торговли»;
— объект находится в границах участка собственника;
— для разрешения технических вопросов необходима судебная строительно-техническая экспертиза;
— снос не может применяться автоматически только из-за отсутствия разрешения на строительство;
— суд должен оценить безопасность объекта, соблюдение градостроительных, строительных и противопожарных норм, а также наличие угрозы правам третьих лиц.
Доказательства и процессуальные действия
Ключевым процессуальным шагом стало назначение в апелляции судебной строительно-технической экспертизы. Перед экспертами были поставлены вопросы о характере объекта, его соответствии градостроительным, строительным и противопожарным нормам, наличии угрозы жизни и здоровью граждан, угрозы обрушения и возможности приведения объекта в соответствие с законодательством.
Экспертиза установила главное для защиты:
— объект соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам;
— сохранение объекта не создает угрозы обрушения;
— угрозы жизни и здоровью граждан не установлено;
— нарушений, требующих приведения объекта в соответствие с законодательством, эксперты не выявили.
Важно: экспертиза не подтвердила вспомогательный характер объекта. Но именно в этом и состояла сила позиции — защита не сводилась к одному тезису. Даже при неблагоприятном выводе по этому вопросу был доказан более важный для спора факт: отсутствуют обстоятельства, которые делают снос необходимым и соразмерным.
Правовая позиция, принятая судами
Апелляционный суд применил статью 222 ГК РФ не формально, а с учетом принципа соразмерности. Суд указал: отсутствие разрешения на строительство само по себе не означает, что объект обязательно должен быть снесен. Снос самовольной постройки — крайняя мера, которая допустима, когда есть препятствия для сохранения объекта: угроза безопасности, нарушение прав третьих лиц, существенные нарушения градостроительных или строительных норм.
Апелляция пришла к выводу, что объект расположен на земельном участке собственника, угрозы жизни и здоровью не представляет, нарушений градостроительных, строительных и противопожарных норм не установлено. Поэтому решение первой инстанции было отменено, а в иске о сносе отказано.
Кассация поддержала этот подход: суд округа указал, что апелляция восполнила недостатки рассмотрения дела в первой инстанции, исследовала существенные обстоятельства, оценила заключение комиссионной строительно-технической экспертизы и правильно применила статью 222 ГК РФ и разъяснения Пленума ВС РФ № 44.
Результат
Удалось добиться полного разворота дела после проигрыша первой инстанции:
— решение о сносе объекта отменено;
— в иске Комитета отказано;
— объект сохранен;
— риск принудительного сноса за счет собственника устранен;
— риск судебной неустойки 5 000 ₽ за каждый день просрочки исполнения решения снят;
— кассационная жалоба Комитета оставлена без удовлетворения.
Практическая ценность результата — собственник сохранил объект недвижимости площадью 620,8 кв. м, право на который было зарегистрировано в ЕГРН.
Почему этот кейс важен для бизнеса
В спорах о самовольных постройках опасность часто возникает не только из-за самой претензии органа власти, но и из-за того, что суды могут подойти к делу формально: нет разрешения — значит, снос.
В этом деле Михаил Бородач добился иной логики рассмотрения: суд должен оценивать не только формальное нарушение, но и последствия. Если объект находится на своем участке, соответствует нормам, не угрожает безопасности и не нарушает права третьих лиц, снос может оказаться несоразмерной мерой.
Важные ограничения
Эта позиция не означает, что любую постройку без разрешения можно сохранить.
Риск сноса остается высоким, если:
— объект построен на чужом или публичном земельном участке без правовых оснований;
— вид разрешенного использования участка не допускает такой объект;
— есть существенные нарушения строительных, градостроительных, санитарных или противопожарных норм;
— объект создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— нарушаются права третьих лиц;
— невозможно подтвердить безопасность объекта экспертизой.
В подобных делах критически важно не ограничиваться общими возражениями, а заранее готовить техническую и правовую доказательственную базу.
Для проверки
Реквизиты публичных судебных актов:
— Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2024 по делу № А56-53066/2023;
— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А56-53066/2023;
— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2026 по делу № А56-53066/2023.
Что делать, если объект требуют снести
Если орган власти требует снести объект как самовольную постройку, важно быстро проверить не только наличие разрешительной документации, но и более широкий круг обстоятельств: права на участок, вид разрешенного использования, безопасность объекта, соответствие строительным и противопожарным нормам, возможность проведения судебной экспертизы.
Особенно важно не считать дело проигранным после первой инстанции. В этом кейсе именно апелляция стала ключевой стадией, на которой удалось изменить исход спора.
Кейс вел Михаил Бородач, руководитель направления «Недвижимость и земельные споры» Юридической группы «Нартекс».
Результат по конкретному делу не гарантирует аналогичный исход по другим спорам: перспективы зависят от документов, технического состояния объекта и фактических обстоятельств строительства.
