Можно ли вернуть арендную плату, если госорган завысил выкупную цену имущества?

Да. Арбитражный суд признал излишне уплаченную аренду убытками, поскольку из-за существенного завышения цены госорганом (на 136,7 млн ₽) выкуп имущества затянулся на два года судебных споров. С Комитета имущественных отношений взыскано 23 352 147,78 ₽.

Суть спора

Арендатор решил воспользоваться преимущественным правом и выкупить здание и земельный участок в Санкт-Петербурге. Однако Комитет (КИО) выставил счет на 319 млн ₽. Понимая, что цена нерыночная, Арендатор был вынужден инициировать судебный спор об урегулировании разногласий.

Пока длились суды (почти два года), Арендатор продолжал платить аренду, хотя при добросовестном поведении госоргана он уже должен был стать собственником. После того как суд в рамках первого дела снизил цену до 182,3 млн ₽, юристы Юридической группы «Нартекс» обратились с иском о взыскании убытков в виде «вынужденной» аренды.

Доказательная база и стратегия

Успех дела обеспечила взвешенная позиция и детальная проработка стратегии юристами Анастасией Дуничевой и Михаилом Бородачом. В качестве ключевых доказательств были представлены:

• Расчет существенности расхождения: разница между ценой Комитета и рыночной ценой составила 43% (136,7 млн ₽).
• Доказательство вынужденного характера платежей: подтверждение того, что Арендатор не мог прекратить платить аренду до окончательного решения суда по выкупу, иначе он потерял бы право на объект.
• Налоговая корректировка: юристы «Нартекс» подготовили уточненный расчет, добровольно исключив суммы потенциального земельного налога и налога на имущество за 2024 год, что продемонстрировало суду добросовестность и экономическую обоснованность требований.

Правовая позиция

Суд согласился с аргументами Анастасии Дуничевой и Михаила Бородача, применив нормы ст. 15, 16 и 1069 ГК РФ:

«Существенное расхождение между ценой в проекте договора и окончательной ценой, установленной судом, означает, что имущество было предложено к выкупу на заведомо невыгодных условиях. Обращение в суд в таком случае носит вынужденный характер».

Суд подчеркнул: если бы госорган действовал надлежащим образом, обязанность платить аренду прекратилась бы значительно раньше. Следовательно, эти платежи являются реальным ущербом Арендатора.

Результат

Иск удовлетворен в полном объеме:

• Взыскано убытков: 23 352 147,78 ₽.
• Взыскано судебных расходов (госпошлина): 482 541 ₽.
• Суд отклонил доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, подтвердив правоту юристов «Нартекс» в определении момента начала нарушения права.

Риски и ограничения

Важно понимать, что само по себе небольшое расхождение в оценках (в пределах 5–10%) не является основанием для взыскания убытков, так как оценка всегда носит вероятностный характер. Основанием для победы в данном деле стала именно существенная разница, которая сделала выкуп на условиях Комитета невозможным для разумного участника оборота.

Для проверки

• Дело № А56-75137/2025 (Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
• Связанное дело об установлении выкупной цены: № А56-63575/2022.
  

Что делать в похожей ситуации?

Если вы сталкиваетесь с завышением выкупной стоимости государственного имущества, помните: вы теряете деньги дважды — переплачивая за объект и продолжая платить аренду во время споров.

Благодаря опыту Анастасии Дуничевой, Михаила Бородача и команды «Нартекс», подобные потери можно превратить в дебиторскую задолженность бюджета. Мы готовы провести предварительный анализ вашей ситуации и оценить перспективы взыскания убытков.

Материал подготовлен Юридической группой «Нартекс». Результаты по данному делу обусловлены его спецификой и не являются гарантией аналогичных исходов в будущем.