Можно ли взыскать с застройщика 15,7 млн ₽ за дефекты дома, если он ссылается на износ, пропуск гарантии и ошибки управляющей компании?

Суть спора

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию управляющая компания выявила многочисленные недостатки общего имущества. Первые дефекты были зафиксированы уже при передаче дома, а позднее управляющая компания провела подробный осмотр с фотофиксацией и направила информацию застройщику. Требования об устранении недостатков результата не дали.

Управляющая компания обратилась в суд с требованием взыскать стоимость работ, необходимых для устранения строительных недостатков.

Застройщик возражал и, в частности, утверждал, что:

• управляющая компания не вправе предъявлять такие требования;
• гарантийный срок и срок исковой давности пропущены;
• его ненадлежащим образом извещали о выявленных дефектах и осмотрах;
• часть недостатков возникла из-за эксплуатации дома, а не вследствие строительных работ;
• стоимость устранения дефектов завышена;
• судебная экспертиза содержит недостатки и требуется дополнительная экспертиза.

Как была построена доказательственная позиция

Команда «Нартекс» сосредоточилась не просто на подтверждении наличия дефектов, а на их происхождении, моменте выявления и стоимости устранения.

В деле имели ключевое значение:

• акт приема-передачи дома, в котором уже были зафиксированы строительные недостатки и обязанность застройщика устранять дефекты в рамках гарантии;
• акт осмотра с детальным описанием недостатков и фотофиксацией;
• доказательства направления информации о дефектах застройщику;
• первоначальное заключение специалистов;
• судебная строительно-техническая экспертиза, назначенная судом;
• пояснения судебного эксперта в заседании.

Особенно важным стало проведение именно судебной экспертизы. Перед экспертом были поставлены вопросы не только о наличии недостатков, но и о том, являются ли они следствием нарушения технологии строительства либо результатом ненадлежащей эксплуатации дома, а также о стоимости их устранения.

Эксперт разделил выявленные недостатки на строительные и эксплуатационные. В частности, к строительным были отнесены дефекты штукатурки фасада, плиточного покрытия, полов возле лифтов, приямков, дренажа, кровельных и вентиляционных конструкций, оконных блоков и отделки стен.

Стоимость устранения именно тех дефектов, которые возникли вследствие нарушения технологии строительных работ, эксперт определил в размере 15 723 956 ₽.

Ключевая правовая позиция

Одним из основных вопросов стало распределение бремени доказывания.

Суд подтвердил: если строительные недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, именно застройщик должен доказать, что они возникли вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации либо ненадлежащего ремонта.

Перекладывать на заказчика обязанность доказывать причины появления дефектов в такой ситуации нельзя. В пределах гарантийного срока действует презумпция ответственности подрядчика за недостатки выполненных работ. Такой вывод суд сделал с применением статей 754–756 ГК РФ и статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Не сработал и довод о пропуске сроков.

Дом был введён в эксплуатацию 31.12.2019. Первоначальные недостатки были отражены уже в акте от 26.02.2020, подробный акт с фотофиксацией составлен 27.05.2021, претензия направлена в мае 2023 года, а иск предъявлен в июне 2023 года.

Суд признал и гарантийный срок, и срок исковой давности соблюдёнными.

Как удалось защитить судебную экспертизу

В апелляции застройщик ссылался на представленную им рецензию на заключение эксперта и настаивал на проведении дополнительной экспертизы.

Команда «Нартекс» отстояла противоположную позицию.

Суд учёл, что судебный эксперт был вызван в заседание и подробно ответил на поставленные вопросы. Представленная ответчиком рецензия была подготовлена вне рамок судебной экспертизы и сама по себе не доказывала наличие недостатков в заключении судебного эксперта.

Апелляционный суд прямо указал: само по себе несогласие стороны с выводами эксперта и наличие рецензии не являются основанием для назначения дополнительной экспертизы.

Это имело принципиальное значение: именно экспертиза позволила отделить строительные дефекты от последствий обычной эксплуатации и обосновать размер убытков.

Результат

С застройщика взыскано:

15 723 956 ₽ — стоимость устранения подтверждённых судебной экспертизой строительных дефектов.

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования управляющей компании в полном объёме.

22 сентября 2026 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу застройщика — без удовлетворения.

Что важно учитывать в аналогичных спорах

Результат этого дела не означает, что любые недостатки дома автоматически можно предъявить застройщику.

Критическое значение имеют:

• своевременная фиксация дефектов;
• доказательства того, когда именно они были обнаружены;
• уведомление застройщика;
• разграничение строительных недостатков и дефектов, вызванных эксплуатацией;
• установление причин возникновения каждого дефекта;
• обоснованный расчёт стоимости восстановительных работ.

В этом деле судебный эксперт также выявил недостатки, возникшие вследствие естественного износа и эксплуатации, и стоимость их устранения с застройщика не взыскивалась.

Кроме того, после истечения гарантийного срока положение истца усложняется: суд указал, что тогда бремя доказывания причин появления недостатков и ответственности застройщика переходит на управляющую организацию.

Команда проекта

Дело вела команда Юридической группы «Нартекс»:

Дуничева Анастасия Алексеевна — партнёр «Нартекс»;
Балаценко Роман — старший юрист «Нартекс»;
Гейбель Максим — адвокат «Нартекс».

Работа команды позволила сохранить результат первой инстанции и защитить ключевое доказательство по делу — судебную строительно-техническую экспертизу — от попыток ответчика поставить её выводы под сомнение.

Для проверки

Дело № А56-59921/2023

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2026.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2026, регистрационный номер апелляционного производства 13АП-17448/2026.

Если у вас похожая ситуация

Если после передачи здания обнаружены трещины, протечки, дефекты фасада, кровли, полов, инженерных или иных конструкций, важно не ограничиваться составлением общего акта.

Необходимо зафиксировать каждый недостаток, определить время его обнаружения, своевременно уведомить застройщика и подготовить доказательства того, что причиной дефекта является именно качество строительных работ.

Такая доказательственная база позволяет ставить вопрос о взыскании с застройщика стоимости восстановительного ремонта даже тогда, когда он объясняет недостатки обычным износом или действиями управляющей компании.

Результат по конкретному делу не гарантирует аналогичного результата по другим спорам. Перспективы зависят от обстоятельств дела и имеющейся доказательственной базы.