Можно ли взыскать с застройщика стоимость устранения дефектов в местах общего пользования?
Краткий вердикт
Да. Управляющая компания взыскала с застройщика 8 896 202 ₽ убытков за строительные дефекты в местах общего пользования двух многоквартирных домов. Апелляция оставила решение без изменения, отклонив доводы застройщика о пропуске сроков, эксплуатационном характере дефектов и необходимости новой экспертизы.
Суть спора
После ввода двух многоквартирных домов в эксплуатацию собственники и управляющая компания обнаружили многочисленные дефекты отделки в местах общего пользования: холлах, лестничных клетках и иных общедомовых помещениях.
Застройщик отказался добровольно компенсировать стоимость устранения недостатков. В суде он занял позицию, что:
-
управляющая компания якобы ненадлежащим образом уведомила его об осмотрах;
-
акты были составлены односторонне;
-
часть дефектов возникла из-за эксплуатации и естественного износа;
-
гарантийный срок истёк;
-
по одному из объектов пропущен срок исковой давности;
-
судебная экспертиза неполна, поэтому нужна дополнительная экспертиза.
Дело вел адвокат Нартекс Максим Гейбель. Его задача была не просто заявить о наличии дефектов, а выстроить доказательственную позицию так, чтобы суд отделил строительные недостатки от эксплуатационных и подтвердил размер убытков процессуально устойчивой экспертизой.
Доказательная база, представленная в суде
Позиция истца строилась на последовательной фиксации дефектов и проверке их природы через судебную экспертизу.
В суд были представлены:
-
акты осмотра от 17.06.2021, составленные управляющей компанией совместно с собственниками;
-
доказательства направления актов застройщику и приглашения его на совместный осмотр;
-
заключения специалистов ООО «Экспертно-аналитический центр» от 25.06.2021 по дому № 64 и от 02.07.2021 по дому № 62;
-
договоры управления многоквартирными домами и решения общих собраний собственников;
-
разрешения на ввод объектов в эксплуатацию;
-
судебная строительно-техническая экспертиза № 12/16-СЭ, назначенная уже в рамках дела;
-
уточнение исковых требований по результатам судебной экспертизы.
Ключевой процессуальный ход — не настаивать на первоначальной оценке специалистов любой ценой, а уточнить требования по результатам судебной экспертизы. Это сделало размер убытков более устойчивым для суда и апелляционной проверки.
Правовая позиция, принятая судом
Суды применили положения ст. 15, 393, 702, 723 ГК РФ, а также ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.
Главная логика дела:
-
Застройщик отвечает за качество объекта долевого строительства, включая строительные работы в местах общего пользования.
-
Для строительных дефектов действует гарантийный срок не менее пяти лет.
-
Если дефекты выявлены в пределах гарантийного срока, именно застройщик должен доказать, что они возникли из-за нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта.
-
Судебная экспертиза установила, что спорные дефекты связаны именно с качеством строительно-монтажных работ, а не с эксплуатацией.
-
Несогласие застройщика с выводами эксперта и представленная им рецензия сами по себе не являются основанием для назначения дополнительной экспертизы.
Апелляционный суд отдельно подчеркнул: управляющая компания отвечает за текущее содержание общего имущества, но это не освобождает застройщика от ответственности за строительные недостатки, допущенные при создании объекта.
Результат
Суд взыскал с застройщика:
-
4 795 136 ₽ — стоимость устранения строительных дефектов по дому № 64;
-
4 101 066 ₽ — стоимость устранения строительных дефектов по дому № 62;
-
67 481 ₽ — судебные расходы по оплате государственной пошлины;
-
260 000 ₽ — расходы на проведение судебной экспертизы.
Итого по убыткам: 8 896 202 ₽.
Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2025 оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2026.
Почему работа адвоката была важна
В подобных спорах застройщики обычно пытаются перевести спор из плоскости «строительный дефект» в плоскость «плохая эксплуатация». Это снижает шансы управляющей компании на взыскание.
Адвокат Нартекс Максим Гейбель выстроил позицию вокруг трех опорных вопросов:
-
когда дефекты были выявлены и находились ли они в пределах гарантийного срока;
-
кто несет бремя доказывания причин возникновения дефектов;
-
какие дефекты подтверждены именно судебной экспертизой и сколько стоит их устранение.
В результате суды приняли не эмоциональную позицию о «плохом качестве строительства», а юридически проверяемую конструкцию: дефект — причина — стоимость устранения — ответственность застройщика.
Важные ограничения
Такой подход применим не автоматически. Для взыскания стоимости устранения дефектов важно, чтобы:
-
недостатки были зафиксированы документально;
-
застройщик был уведомлен и приглашен на осмотр;
-
дефекты выявлены в пределах гарантийного срока;
-
была подтверждена именно строительная, а не эксплуатационная природа дефектов;
-
размер убытков был обоснован расчетом, желательно подтвержденным судебной экспертизой.
Если дефекты не зафиксированы, застройщика не приглашали на осмотр, а эксперт относит повреждения к нормальному износу или ненадлежащей эксплуатации, перспектива взыскания существенно снижается.
Для проверки
Публичные судебные акты:
Данные сторон в тексте кейса обезличены. Реквизиты судебных актов указаны для проверки в открытых судебных источниках.
Что делать, если у вас похожая ситуация
Если управляющая компания или собственники обнаружили дефекты в местах общего пользования, важно не ограничиваться фотографиями и жалобами в чатах. Нужны акты осмотра, уведомление застройщика, фиксация дефектов специалистом и правильно поставленные вопросы эксперту.
Чем раньше выстроена доказательственная база, тем выше шанс взыскать с застройщика не абстрактную «компенсацию за плохое качество», а конкретную стоимость восстановительного ремонта.
Максим Гейбель, адвокат Юридической группы «Нартекс»
Кейс подготовлен с учетом требований профессиональной этики. Результат по конкретному делу не гарантирует аналогичный исход по другим спорам.
