Можно ли взыскать стоимость ремонта, если ДДУ расторгнут, а помещение возвращено застройщику?

Краткий вердикт
Да, если доказать связь расходов с помещением и показать, что после расторжения договора результат ремонта фактически остался у застройщика. В этом деле суд взыскал с застройщика убытки за выполненные работы, проценты за пользование денежными средствами и судебные расходы — всего 2 178 137,37 ₽.

Суть спора

Клиент приобрёл по договору участия в долевом строительстве нежилое помещение. После передачи помещения были выявлены существенные недостатки: постоянная сырость, следы неоднократных заливов, грибковые образования, невозможность использовать помещение по назначению.

В отдельном судебном процессе договор участия в долевом строительстве был расторгнут, право собственности клиента на помещение прекращено, а помещение подлежало возврату застройщику.

После этого возник новый спор: можно ли взыскать с застройщика не только деньги, уплаченные по ДДУ, но и расходы на ремонт помещения, который клиент успел выполнить до расторжения договора.

Сложность заключалась в том, что ответчик возражал против иска и ссылался, в том числе, на пропуск срока исковой давности, отсутствие причинно-следственной связи между действиями застройщика и расходами на ремонт, а также на неправильный расчёт процентов.

Почему дело было непростым

Это не был типовой спор «дольщик против застройщика».

Во-первых, речь шла о нежилом помещении, которое приобреталось не для личных бытовых нужд, а для предпринимательских целей. Поэтому нельзя было автоматически строить позицию как в потребительском споре.

Во-вторых, расходы на ремонт нужно было обосновать не как добровольное улучшение имущества, а как реальный ущерб: клиент вложил деньги в помещение, но после расторжения ДДУ помещение возвращалось застройщику, а результат работ оставался в нём.

В-третьих, требовалось аккуратно пройти вопрос исковой давности: проценты начислялись за прошлые периоды, но право требовать их в суде было связано с расторжением договора и истечением установленного законом срока для возврата денежных средств.

Юрист Нартекс Анна Шубина заняла взвешенную позицию: требования были уточнены, спорные периоды с учётом действующего моратория исключены, а основное внимание было сосредоточено на тех суммах и правовых основаниях, которые можно было доказать документально.

Доказательная база

В суд были представлены и проанализированы:

— договор участия в долевом строительстве от 17.10.2014;
— документы об уступке прав требования, подтверждающие статус клиента как надлежащего истца;
— акт приёма-передачи помещения;
— судебные акты по предыдущему делу, где были установлены существенные недостатки помещения и расторгнут ДДУ;
— договоры подряда на выполнение работ в помещении;
— акты выполненных работ;
— документы об оплате ремонтных работ;
— расчёт процентов за пользование денежными средствами;
— уточнённые исковые требования с исключением спорных периодов.

Именно такая доказательная конструкция позволила показать: расходы на ремонт были реальными, документально подтверждёнными и связаны с помещением, которое после расторжения договора должно было вернуться застройщику.

Правовая позиция, принятая судом

Суд применил положения ст. 15, 393 ГК РФ о возмещении убытков, а также нормы Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Ключевой аргумент: после расторжения ДДУ клиент лишился возможности использовать помещение и результат выполненных работ. Поскольку помещение подлежало возврату застройщику, стоимость ремонта стала для клиента реальным имущественным убытком.

По процентам суд согласился с тем, что срок исковой давности не пропущен: право на судебную защиту возникло после расторжения договора и истечения установленного законом срока для возврата денежных средств и начисленных процентов.

При этом суд занял более сдержанную позицию по размеру процентов: поскольку помещение было нежилым и приобреталось для предпринимательских целей, суд применил расчёт по ставке 1/300, а не повышенный порядок, характерный для потребительских споров.

Это важный момент: дело было выиграно не за счёт максимального давления, а за счёт корректной юридической конструкции и готовности отделить сильные требования от уязвимых.

Результат

Суд удовлетворил иск частично и взыскал с застройщика:

— 411 514,95 ₽ — проценты за пользование денежными средствами;
— 1 732 600 ₽ — убытки в виде стоимости выполненных ремонтных работ;
— 34 022,42 ₽ — расходы по оплате государственной пошлины.

Итого взыскано с ответчика: 2 178 137,37 ₽.

Дополнительно суд постановил вернуть истцу из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 26 265 ₽.

Решение изготовлено в окончательной форме 23.04.2026. По отметке на копии судебного акта, по состоянию на 12.05.2026 решение не вступило в законную силу.

Риски и ограничения

Этот подход применим не во всех спорах с застройщиками.

Важно, чтобы были доказаны:

— факт расторжения ДДУ или иное основание возврата помещения застройщику;
— существенные недостатки помещения;
— реальность расходов на ремонт;
— связь работ именно с этим помещением;
— невозможность использовать результат работ после возврата помещения;
— отсутствие пропуска срока исковой давности.

Если ремонтные работы не подтверждены актами и оплатой либо не доказано, что результат работ остался у застройщика, взыскать такие расходы будет значительно сложнее.

Также необходимо учитывать назначение помещения. Если объект приобретался для предпринимательских целей, суд может не применять повышенные гарантии, которые обычно действуют в потребительских спорах.

Реквизиты для проверки

Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 09.04.2026 по делу № 2-702/2026.
УИД: 47RS0006-01-2025-006937-55.

Вывод

Даже после расторжения ДДУ спор не всегда заканчивается возвратом цены договора. Если дольщик понёс дополнительные расходы — например, оплатил ремонт или подготовку помещения к использованию, — их можно взыскать как убытки.

Но для этого нужна точная правовая позиция: не завышать требования механически, а доказать причинную связь, размер ущерба и момент возникновения права на взыскание.

В этом деле Анна Шубина выстроила именно такую позицию: аккуратно, документально и с учётом слабых мест спора.